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南昌一业主起诉开发商,要求撤销人防车位转让合同一审败诉

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南昌某住宅楼的业主呼吁开发商取消“70年使用权转让合同”,并失去了一审。上诉已提出

南昌国贸天悦社区的老板江某获得了在社区内使用一个人的反停车位的权利。双方签署了转让70年使用权的合同。随后,蒋了解到,南昌市青山湖区人民防空办公室在通知开发商停止销售国越天悦社区防空地下停车场的通知后,明确表示“人防车辆租赁期限不得超过5年“。

在谈判失败后,江在法院提起诉讼,要求撤销转让合同的使用权。 6月17日,法院驳回了他的所有诉讼请求。为什么是这样?

7月8日上午,江向记者透露,他已提起上诉。

◎文/图新法律报道记者傅瑞

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南昌国贸天悦社区

合同:70年的民用空调停车位

江是南昌国际贸易天悦社区的所有者。由于住宅防御空间,他选择与开发商一起上法庭。

2018年中期,江在位于南昌市青山湖区彭桥路66号的国贸天悦购买了一套房子。 “当时,我真的需要一个停车位,”江说。 “但是因为靠近单位门的停车位被告知售罄,所以推销员向我推荐了一个私人停车位。”

江回忆说,推销员说,只要没有特殊情况,人防空间的使用方式与普通停车位相同。

后来,双方签订了70年的使用权转让合同,转让费为人民币15万元。事情因此被埋没了。

一次偶然的机会,江看到社区老板的一些人说,人民防空不能处理与其他正常停车位相同的产权,交易也会受到影响。

“这让我们非常不安全。”江说。

区民防办公室:租赁合同期限不得超过5年

“民防停车场可以签订70年的租赁合同吗?”江开始咨询律师和青山湖区民防办公室,并在线搜索相关案件。

今年1月30日,青山湖区人民防空办公室《关于立即停止出售国贸天悦小区防空地下室的通知》的副本给江坚信。

通知说:(办公室)收到了国越天悦社区多个共同所有者的举报和投诉,反映贵公司出售国贸天悦社区防空地下停车场。据了解,贵公司确实存在此类违规行为。根据江西省人民防空办公室文件《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》的有关规定:根据民用建筑依法建设的防空地下室是国家支持的人民防空工程,属于国防工程和社会福利设施。任何单位和个人不得以长期租赁权的名义买卖,进出防空地下室。目前防空基地的产权尚未明确,防空基地只能用于短期租赁,租赁期限不得超过5年。请立即停止销售国贸天悦社区防空地下停车场,并在15天内向我报告整改情况。

对此,记者联系南昌国贸房地产有限公司了解情况。该公司的客户关系管理部门,一名邓姓工作人员表示,该公司没有出售住宅防御空间,后来致信青山湖区民防办公室。

开发商和业主都证实,青山湖区民防办公室已经出面组织了双方的和解。与此同时,江和其他业主向国贸天悦提交了书面意见,要求他们取消原先签署的70年合同转让合同。市场价格在短期内租给业主。 “但开发商拒绝了。”江说,“开发商说,目前的价格最多只能被正常的停车位所取代,而且还要弥补差价。”

根据邓的工作人员的说法,谈判失败的原因是许多业主提议应该欣赏停车位。如果更换,开发人员需要弥补差异。为了需要主人弥补差异来取代正常的停车位,工作人员说,因为迷你停车位被正常的停车位所取代。

江和其他业主说,剩下的正常停车位远离他们的建筑,他们都是角落。大部分24万元的停车位将需要支付1万元开发商用普通停车位代替。因此,他们同意不同意。

起诉:所有人要求法院认定转让合同无效

谈判失败后,江决定采取司法途径解决。 2019年4月23日,江泽民向南昌市西湖区人民法院起诉开发商南昌国贸房地产有限公司,要求法院于2018年3月30日命令原告和被告签署《“国贸天悦”车位(使用权)转让合同》;被告被责令向原告返还15万元的停车位转让费并赔偿损失(损失按年利率6%计算,从2018年3月28日到还款时间,暂时计算到2019年3月27日到9000.元);法律费用由被告承担。

蒋抱怨说,青山湖区民防办公室在查明事实后向被告发出《关于立即停止出售国贸天悦小区防空地下室车位的通知》,要求被告进行整改,但被告拒绝承认其违法行为。被告知道他的地下停车场是人防工程,只能在允许使用的时限内租用。但是,向原告出售停车位已经使用了70年,他的行为侵犯了原告的合法权益。

据了解,在法院受理案件后,当事人被告知调解但未通过,案件于6月13日上午审理。

被告南昌国贸房地产有限公司辩称,被告签署的原件《“国贸天悦”车位(使用权)认购协议》对当事人是真实的;被告签署的原件《“国贸天悦”车位(使用权)认购协议》合法有效,协议未违反法律,行政法规的强制性规定。

法院:合同合法有效,不支持原始出纳员

法院审理后,本案的争议集中在原告和被告签署的《“国贸天悦”车位(使用权)转让合同》是否无效。原告声称合同无效,理由是《“国贸天悦”车位(使用权)转让合同》违反了法律,行政法规的强制性规定,被告无权将涉嫌车辆停放空间转移给原告或被告转让人的反停车空间。被告表示,《“国贸天悦”车位(使用权)转让合同》是双方的真实含义,并不违反法律和行政法规的强制性规定,认为合同是合法有效的。

根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(I)第4条,合同法实施后,人民法院应当确认合同无效,并以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律为依据。国务院制定的行政法规,不受当地法规或行政法规的约束。基于。

根据《人民防空法》第5条,国家鼓励和支持企业,事业单位,社会团体和个人通过各种渠道投资建设人防工程;人民防空项目通常由投资者管理,所得款项由投资者拥有。被告作为参与人防工程(通常用作地下停车库)的投资者,依法享有人民防空工程的收益,被告人转让使用人防工程车库的权利。原告与原告签订《“国贸天悦”车位(使用权)转让合同》,并且没有违反法律,行政法规的强制性规定,《合同法》第52条规定的合同没有合法无效,合同为原告和被告的法律意义。法院不支持原告声称被告应退还15万元的停车位转让费并赔偿损失。

7月8日上午,记者从江中获悉,他已提起上诉。

专家说:民用航空停车位的使用存在争议

江西农业大学法学副教授,江西宏正律师事务所律师高鹏认为,此案中最大的争议是人民防空空间使用期限问题。该问题适用于《合同法》关于租赁期限,或《物权法》对建设用地使用权转让合同期限的适用,法定名称不能简单地由“合同名称”确定。

根据第《合同法》条第214条,“租赁期限不得超过20年。如果超过20年,超出部分无效“,20年以上的民防停车租赁合同无效。如果停车位的性质是“公用事业权”?从自然的角度来看,人防停车场的所有权属性应与土地的性质相同。例如,城市人防空间的所有权可以假定为国家所有。根据《人民防空法》第5条,“人民防空工程通常由投资者管理,收益归投资者所有”。房地产开发商根据本条款获得的人防车辆的权利性质不是“公用事业权”中的“建设用地”。使用权?“由于产权的合法权利和《物权法》第139条的规定,建设用地使用权需要登记并取得建设用地使用权证明。如果是开发商的土地使用权证。包括地下部分,建立人民防空空间建设用地使用权的性质,转让期限可以不超过建设用地的使用期限,即突破《合同法》]期限不得超过20年。

在这种情况下,还涉及到使用该人的防停车位是否需要首先获得“人民防空工程通用证书”的问题。在这方面,高鹏分析说,《江西省人民防空工程管理办法》第27条第2款规定,“通常使用人防工程的单位和个人应当向人民防空部门提出申请,经批准后,接受人民防空。项目使用证书“;0x9A8B](省级保护办公室)第2条第1款规定:“通过验收的人防工程在我省行政区域内使用,负责项目维护的主体应当向当地人防部门申请批准。收到《关于推行人民防空工程平时使用许可制度的通知》后,禁止无证使用人民防空工程。从这两个系统来看,“人防工程使用证书”是“行政许可”的一个领域。但是,根据《人民防空工程平时使用证》的规定,法律,行政法规只能设立“行政许可”,省级政府规定只能设立一年的“临时行政许可”。可以看出,根据这两个地方政府规定,是否有权建立行政许可,需要进行讨论。

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